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物業服務企業如何拓展增值服務,挖掘高價值鏈條?

物業服務企業如何拓展增值服務,挖掘高價值鏈條?

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01
大力拓展管理規模
夯實基礎服務本元

 

在物業管理行業快速發展的階段,物業服務企業必須堅持走規模化發展道路,才能在激烈的市場競爭中嶄露頭角、行穩致遠。一方面,未來行業將迎來萬億級藍海,為企業實現規模化擴張奠定發展基礎;另一方面,國外領先企業FSV北美市場份額6%,2018年我國百強企業市場份額達38.85%,綜合實力TOP10企業市場份額達11.35%,由此看出,我國物業服務企業規模集中度還有非常大的上升空間;此外,較強的規模效應不僅為企業提供更強的市場競爭力和發展潛力,同時也是開展多元業務、提升盈利能力的重要保障。

 

具體來講,物業服務企業一方面可以依托兄弟開發企業資源、強化自身市場拓展能力來促進企業規模增長;另外,還可借鑒FSV的外延擴張模式進行高質量的收并購,審慎地選擇性價比較高的優秀企業,降低收購風險,提高管理面積的同時獲得更多優勢資源;此外,借助互聯網等技術應用,企業可以通過智能化平臺輸出、創新商業模式等手段進一步擴張服務半徑。對于擴規模的城市選擇,我們建議聚焦核心城市群的同時,關注銷售面積、開工面積有優勢的熱點城市,尋求廣度和深度的雙向突破,最終建立符合自身優勢的規模化發展路徑。

 

圖1:物業服務企業擴規模的發展渠道

 

02
挖掘多元服務潛力
延伸增值想象空間

 

近年來,隨著物業管理行業與互聯網等高新技術跨界融合,物業服務企業迎來發展新機遇,紛紛探索多元增值服務領域。我們依據上市標桿企業所開展的重要增值服務類別,梳理總結為“房屋、業主、空間”三個主要方向,對企業如何搭建適合自身發展的增值服務進行簡要概述,以期為企業挖掘高價值增值服務鏈條。

 

圍繞“房屋”搭建增值服務,實現資產保值升值

 

物業服務企業的主要服務對象就是業主及其房屋資產,這是企業得天獨厚的資源和優勢,所以,國內物業服務企業可參照北美物業行業領先者First Service Corporation,圍繞業主的房屋資產做增值服務,提供保養、美容、托管、租賃等解決方案。服務范圍可涵蓋住宅內外部,如衣柜和地板設計、外墻粉刷和玻璃清潔、供熱通風系統等服務,還可延伸至房屋安全檢查、保險、消防等服務,通過幫助業主實現不動產保值增值、價值再造,是企業較為容易獲得投資回報的增值服務領域。例如,作為社區租賃標桿企業的綠城服務,主要開展房屋托管、二手房經紀兩項業務,通過自建線下專業公司、與第三方運營商戰略合作等運作方式,整合多方資源,共同推動社區租賃業務的發展。

 

圖2:圍繞“房屋”搭建的增值服務內容

 

瞄準“業主”需求,利用現有資源,專注線下服務

 

作為物業管理服務的延伸,社區增值服務旨在滿足不同業主和住戶的生活及日常所需,為其量身打造全生命周期的產品及服務,提供更便捷的生活方式,進一步優化業主及住戶的生活品質。物業服務企業可利用大數據對業主的需求偏好進行解讀,針對不同年齡進行客群劃分,前期從社區家政、快遞、便民等基本服務切入,積累更多業主及客戶并增強粘性,后期可逐步引入社區金融、教育、醫療、養老、汽車、資產管理等高附加值的增值業務,發掘更長的價值服務鏈條,獲得更大的盈利空間

 

具體來看,社區教育方面,萬科物業、保利物業、金地物業、東原物業等企業,通過自建團隊或與教育機構合作,引入其教學資源,再結合自身的場地、平臺優勢,在社區內開展教育服務,有所建樹;另外,社區金融也是增值服務中具有高投資回報的重要方向之一,佳兆業物業通過與銀行、小貸公司、支付公司等第三方金融機構的合作,提升社區金融服務的便捷性,來滿足業主及住戶更多樣化的金融服務需求。截至目前,佳兆業物業已在深圳、南京、成都、東莞等八座城市開展了社區金融業務,2018年實現社區金融服務年度總投資額近4億元。

 

圖3:圍繞“業主”不同需求,搭建相關增值服務內容

 

挖掘“空間”潛力,培育新型價值增長點

 

物業服務企業管理的社區公共空間蘊藏著巨大的資源和價值潛力,包括電梯、停車場、業主休閑活動場地、垃圾回收箱等,企業可以充分利用公共空間整合運營,搭建高附加值增值服務內容。例如,企業可以租賃社區閑置空間,打造微服務中心,為業主提供收發快遞、生鮮售賣、接送孩子、老年人活動中心等便民服務;另外,如果物業服務企業將電梯空間利用起來經營廣告,并將收入與業主進行分成或抵扣物業費,可以在盤活社區閑置空間的同時,實現與業主的雙贏。如彩生活、長城物業、新城悅等企業,都與傳媒平臺達成戰略合作,共享社區空間紅利。

 

此外,對于停車場等其他類型的閑置空間,物業服務企業也可挖掘商業價值。如佳兆業物業在電梯、快遞柜、自助售貨機等空間,分別與分眾傳媒、豐巢、農夫山泉等公司簽訂了全國性戰略協議,并在各分公司全面落地,降低空置率,提升空間資源業務收入,同時,在出入通道、車庫等場地引入本地化的道閘及燈箱廣告、車輛服務等業務,創造新的收益。

 

圖4:社區“空間”增值服務運營內容

 

03
抓住細分領域發展機遇
尋求全新價值突破點

 

目前,住宅物業仍為大多數物業服務企業的主要服務業態,市場格局日趨成熟,相對而言,非住宅物業管理領域競爭格局尚未明確,物業服務企業可抓住細分領域發展機遇,發掘企業價值。

 

從市場空間角度來看,2018年,產業園區物業全國在管面積達8.9億平方米;全國醫療衛生機構數達98.7萬個,醫院2.9萬個,其中三級醫院2267個,二級醫院8081個;全國高等學校共計2914所,其中,普通高等學校2631所,成人高等學校283所,非住宅物業服務領域發展空間廣闊。

 

總體來看,目前在產業園區物業、醫院物業及學校物業內沒有特別突出的企業,仍有發展空間。因此,一方面,物業服務企業可以考慮加大產業園區物業管理領域的布局,進一步提升競爭優勢,另一方面,由于學校物業和醫院物業有對應領域的資源優勢和門檻,突破難度略大,物業服務企業可嘗試進入這兩大領域搶占市場份額,成功突圍后可形成小龍頭局面。此外,辦公物業與商業物業管理日趨市場化、盈利性較強,物業服務企業可挖掘細分領域商業機會,進一步加強市場競爭力,提升企業價值。

 

 

01
大力拓展管理規模
夯實基礎服務本元

 

在物業管理行業快速發展的階段,物業服務企業必須堅持走規模化發展道路,才能在激烈的市場競爭中嶄露頭角、行穩致遠。一方面,未來行業將迎來萬億級藍海,為企業實現規模化擴張奠定發展基礎;另一方面,國外領先企業FSV北美市場份額6%,2018年我國百強企業市場份額達38.85%,綜合實力TOP10企業市場份額達11.35%,由此看出,我國物業服務企業規模集中度還有非常大的上升空間;此外,較強的規模效應不僅為企業提供更強的市場競爭力和發展潛力,同時也是開展多元業務、提升盈利能力的重要保障。

 

具體來講,物業服務企業一方面可以依托兄弟開發企業資源、強化自身市場拓展能力來促進企業規模增長;另外,還可借鑒FSV的外延擴張模式進行高質量的收并購,審慎地選擇性價比較高的優秀企業,降低收購風險,提高管理面積的同時獲得更多優勢資源;此外,借助互聯網等技術應用,企業可以通過智能化平臺輸出、創新商業模式等手段進一步擴張服務半徑。對于擴規模的城市選擇,我們建議聚焦核心城市群的同時,關注銷售面積、開工面積有優勢的熱點城市,尋求廣度和深度的雙向突破,最終建立符合自身優勢的規模化發展路徑。

 

圖1:物業服務企業擴規模的發展渠道

 

02
挖掘多元服務潛力
延伸增值想象空間

 

近年來,隨著物業管理行業與互聯網等高新技術跨界融合,物業服務企業迎來發展新機遇,紛紛探索多元增值服務領域。我們依據上市標桿企業所開展的重要增值服務類別,梳理總結為“房屋、業主、空間”三個主要方向,對企業如何搭建適合自身發展的增值服務進行簡要概述,以期為企業挖掘高價值增值服務鏈條。

 

圍繞“房屋”搭建增值服務,實現資產保值升值

 

物業服務企業的主要服務對象就是業主及其房屋資產,這是企業得天獨厚的資源和優勢,所以,國內物業服務企業可參照北美物業行業領先者First Service Corporation,圍繞業主的房屋資產做增值服務,提供保養、美容、托管、租賃等解決方案。服務范圍可涵蓋住宅內外部,如衣柜和地板設計、外墻粉刷和玻璃清潔、供熱通風系統等服務,還可延伸至房屋安全檢查、保險、消防等服務,通過幫助業主實現不動產保值增值、價值再造,是企業較為容易獲得投資回報的增值服務領域。例如,作為社區租賃標桿企業的綠城服務,主要開展房屋托管、二手房經紀兩項業務,通過自建線下專業公司、與第三方運營商戰略合作等運作方式,整合多方資源,共同推動社區租賃業務的發展。

 

圖2:圍繞“房屋”搭建的增值服務內容

 

瞄準“業主”需求,利用現有資源,專注線下服務

 

作為物業管理服務的延伸,社區增值服務旨在滿足不同業主和住戶的生活及日常所需,為其量身打造全生命周期的產品及服務,提供更便捷的生活方式,進一步優化業主及住戶的生活品質。物業服務企業可利用大數據對業主的需求偏好進行解讀,針對不同年齡進行客群劃分,前期從社區家政、快遞、便民等基本服務切入,積累更多業主及客戶并增強粘性,后期可逐步引入社區金融、教育、醫療、養老、汽車、資產管理等高附加值的增值業務,發掘更長的價值服務鏈條,獲得更大的盈利空間

 

具體來看,社區教育方面,萬科物業、保利物業、金地物業、東原物業等企業,通過自建團隊或與教育機構合作,引入其教學資源,再結合自身的場地、平臺優勢,在社區內開展教育服務,有所建樹;另外,社區金融也是增值服務中具有高投資回報的重要方向之一,佳兆業物業通過與銀行、小貸公司、支付公司等第三方金融機構的合作,提升社區金融服務的便捷性,來滿足業主及住戶更多樣化的金融服務需求。截至目前,佳兆業物業已在深圳、南京、成都、東莞等八座城市開展了社區金融業務,2018年實現社區金融服務年度總投資額近4億元。

 

圖3:圍繞“業主”不同需求,搭建相關增值服務內容

 

挖掘“空間”潛力,培育新型價值增長點

 

物業服務企業管理的社區公共空間蘊藏著巨大的資源和價值潛力,包括電梯、停車場、業主休閑活動場地、垃圾回收箱等,企業可以充分利用公共空間整合運營,搭建高附加值增值服務內容。例如,企業可以租賃社區閑置空間,打造微服務中心,為業主提供收發快遞、生鮮售賣、接送孩子、老年人活動中心等便民服務;另外,如果物業服務企業將電梯空間利用起來經營廣告,并將收入與業主進行分成或抵扣物業費,可以在盤活社區閑置空間的同時,實現與業主的雙贏。如彩生活、長城物業、新城悅等企業,都與傳媒平臺達成戰略合作,共享社區空間紅利。

 

此外,對于停車場等其他類型的閑置空間,物業服務企業也可挖掘商業價值。如佳兆業物業在電梯、快遞柜、自助售貨機等空間,分別與分眾傳媒、豐巢、農夫山泉等公司簽訂了全國性戰略協議,并在各分公司全面落地,降低空置率,提升空間資源業務收入,同時,在出入通道、車庫等場地引入本地化的道閘及燈箱廣告、車輛服務等業務,創造新的收益。

 

圖4:社區“空間”增值服務運營內容

 

03
抓住細分領域發展機遇
尋求全新價值突破點

 

目前,住宅物業仍為大多數物業服務企業的主要服務業態,市場格局日趨成熟,相對而言,非住宅物業管理領域競爭格局尚未明確,物業服務企業可抓住細分領域發展機遇,發掘企業價值。

 

從市場空間角度來看,2018年,產業園區物業全國在管面積達8.9億平方米;全國醫療衛生機構數達98.7萬個,醫院2.9萬個,其中三級醫院2267個,二級醫院8081個;全國高等學校共計2914所,其中,普通高等學校2631所,成人高等學校283所,非住宅物業服務領域發展空間廣闊。

 

總體來看,目前在產業園區物業、醫院物業及學校物業內沒有特別突出的企業,仍有發展空間。因此,一方面,物業服務企業可以考慮加大產業園區物業管理領域的布局,進一步提升競爭優勢,另一方面,由于學校物業和醫院物業有對應領域的資源優勢和門檻,突破難度略大,物業服務企業可嘗試進入這兩大領域搶占市場份額,成功突圍后可形成小龍頭局面。此外,辦公物業與商業物業管理日趨市場化、盈利性較強,物業服務企業可挖掘細分領域商業機會,進一步加強市場競爭力,提升企業價值。

 

01
大力拓展管理規模
夯實基礎服務本元

 

在物業管理行業快速發展的階段,物業服務企業必須堅持走規模化發展道路,才能在激烈的市場競爭中嶄露頭角、行穩致遠。一方面,未來行業將迎來萬億級藍海,為企業實現規模化擴張奠定發展基礎;另一方面,國外領先企業FSV北美市場份額6%,2018年我國百強企業市場份額達38.85%,綜合實力TOP10企業市場份額達11.35%,由此看出,我國物業服務企業規模集中度還有非常大的上升空間;此外,較強的規模效應不僅為企業提供更強的市場競爭力和發展潛力,同時也是開展多元業務、提升盈利能力的重要保障。

 

具體來講,物業服務企業一方面可以依托兄弟開發企業資源、強化自身市場拓展能力來促進企業規模增長;另外,還可借鑒FSV的外延擴張模式進行高質量的收并購,審慎地選擇性價比較高的優秀企業,降低收購風險,提高管理面積的同時獲得更多優勢資源;此外,借助互聯網等技術應用,企業可以通過智能化平臺輸出、創新商業模式等手段進一步擴張服務半徑。對于擴規模的城市選擇,我們建議聚焦核心城市群的同時,關注銷售面積、開工面積有優勢的熱點城市,尋求廣度和深度的雙向突破,最終建立符合自身優勢的規模化發展路徑。

 

圖1:物業服務企業擴規模的發展渠道

 

02
挖掘多元服務潛力
延伸增值想象空間

 

近年來,隨著物業管理行業與互聯網等高新技術跨界融合,物業服務企業迎來發展新機遇,紛紛探索多元增值服務領域。我們依據上市標桿企業所開展的重要增值服務類別,梳理總結為“房屋、業主、空間”三個主要方向,對企業如何搭建適合自身發展的增值服務進行簡要概述,以期為企業挖掘高價值增值服務鏈條。

 

圍繞“房屋”搭建增值服務,實現資產保值升值

 

物業服務企業的主要服務對象就是業主及其房屋資產,這是企業得天獨厚的資源和優勢,所以,國內物業服務企業可參照北美物業行業領先者First Service Corporation,圍繞業主的房屋資產做增值服務,提供保養、美容、托管、租賃等解決方案。服務范圍可涵蓋住宅內外部,如衣柜和地板設計、外墻粉刷和玻璃清潔、供熱通風系統等服務,還可延伸至房屋安全檢查、保險、消防等服務,通過幫助業主實現不動產保值增值、價值再造,是企業較為容易獲得投資回報的增值服務領域。例如,作為社區租賃標桿企業的綠城服務,主要開展房屋托管、二手房經紀兩項業務,通過自建線下專業公司、與第三方運營商戰略合作等運作方式,整合多方資源,共同推動社區租賃業務的發展。

 

圖2:圍繞“房屋”搭建的增值服務內容

 

瞄準“業主”需求,利用現有資源,專注線下服務

 

作為物業管理服務的延伸,社區增值服務旨在滿足不同業主和住戶的生活及日常所需,為其量身打造全生命周期的產品及服務,提供更便捷的生活方式,進一步優化業主及住戶的生活品質。物業服務企業可利用大數據對業主的需求偏好進行解讀,針對不同年齡進行客群劃分,前期從社區家政、快遞、便民等基本服務切入,積累更多業主及客戶并增強粘性,后期可逐步引入社區金融、教育、醫療、養老、汽車、資產管理等高附加值的增值業務,發掘更長的價值服務鏈條,獲得更大的盈利空間

 

具體來看,社區教育方面,萬科物業、保利物業、金地物業、東原物業等企業,通過自建團隊或與教育機構合作,引入其教學資源,再結合自身的場地、平臺優勢,在社區內開展教育服務,有所建樹;另外,社區金融也是增值服務中具有高投資回報的重要方向之一,佳兆業物業通過與銀行、小貸公司、支付公司等第三方金融機構的合作,提升社區金融服務的便捷性,來滿足業主及住戶更多樣化的金融服務需求。截至目前,佳兆業物業已在深圳、南京、成都、東莞等八座城市開展了社區金融業務,2018年實現社區金融服務年度總投資額近4億元。

 

圖3:圍繞“業主”不同需求,搭建相關增值服務內容

 

挖掘“空間”潛力,培育新型價值增長點

 

物業服務企業管理的社區公共空間蘊藏著巨大的資源和價值潛力,包括電梯、停車場、業主休閑活動場地、垃圾回收箱等,企業可以充分利用公共空間整合運營,搭建高附加值增值服務內容。例如,企業可以租賃社區閑置空間,打造微服務中心,為業主提供收發快遞、生鮮售賣、接送孩子、老年人活動中心等便民服務;另外,如果物業服務企業將電梯空間利用起來經營廣告,并將收入與業主進行分成或抵扣物業費,可以在盤活社區閑置空間的同時,實現與業主的雙贏。如彩生活、長城物業、新城悅等企業,都與傳媒平臺達成戰略合作,共享社區空間紅利。

 

此外,對于停車場等其他類型的閑置空間,物業服務企業也可挖掘商業價值。如佳兆業物業在電梯、快遞柜、自助售貨機等空間,分別與分眾傳媒、豐巢、農夫山泉等公司簽訂了全國性戰略協議,并在各分公司全面落地,降低空置率,提升空間資源業務收入,同時,在出入通道、車庫等場地引入本地化的道閘及燈箱廣告、車輛服務等業務,創造新的收益。

 

圖4:社區“空間”增值服務運營內容

 

03
抓住細分領域發展機遇
尋求全新價值突破點

 

目前,住宅物業仍為大多數物業服務企業的主要服務業態,市場格局日趨成熟,相對而言,非住宅物業管理領域競爭格局尚未明確,物業服務企業可抓住細分領域發展機遇,發掘企業價值。

 

從市場空間角度來看,2018年,產業園區物業全國在管面積達8.9億平方米;全國醫療衛生機構數達98.7萬個,醫院2.9萬個,其中三級醫院2267個,二級醫院8081個;全國高等學校共計2914所,其中,普通高等學校2631所,成人高等學校283所,非住宅物業服務領域發展空間廣闊。

 

總體來看,目前在產業園區物業、醫院物業及學校物業內沒有特別突出的企業,仍有發展空間。因此,一方面,物業服務企業可以考慮加大產業園區物業管理領域的布局,進一步提升競爭優勢,另一方面,由于學校物業和醫院物業有對應領域的資源優勢和門檻,突破難度略大,物業服務企業可嘗試進入這兩大領域搶占市場份額,成功突圍后可形成小龍頭局面。此外,辦公物業與商業物業管理日趨市場化、盈利性較強,物業服務企業可挖掘細分領域商業機會,進一步加強市場競爭力,提升企業價值。

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