官方熱線:400-696-0565

關注我們
 

在線留言

 鈞涵物業學社

聯系我們

官方熱線:400-696-0565
總機:010-64405671
傳真:010-64405337

地址:北京市朝陽區紅軍營南路15號
          瑞普大廈B座11F

北京鈞涵基業企業管理顧問有限公司 版權所有 備案號:京ICP備17031226號    網站建設:中企動力 北二分

鈞涵顧問

>
>
>
未來3到5年,單省“準千億”房企將涌現

未來3到5年,單省“準千億”房企將涌現

三天前
瀏覽量

隨著千億房企越來越多,當下房企開始形成兩大陣營:

 

一種是“沖千億的”

一種是“破了千億的”

 

不要以為沖千億就是“一味做大”——因為可能是為了未來而戰,門票而戰!

 

當然你可以只做一兩個超級大項目,10年都搞不完,集老板、集團所有精力、資金、時間去做好這一個產品、好產品、好服務、好社群、好口碑,因為你全部精力只做1個項目,當然能做到極致,甚至比那些千億房企品質、口碑、服務好多了,這很正常,而是你的打法決定了的。但不客氣的說,這樣的你未來很難繼續“拿地”再玩了,未來你將不具備繼續獲取生產資料的系統能力了。當然,對于幾十家沖千億的中型房企而言,一旦投資、節奏、力度、團隊等弄不好,一小半會被大魚吃掉、或是停滯不前、甚至死掉也有可能。

 

不要以為破了千億就“高枕無憂”了——因為未來3、5年,房企輿論會形成兩種判斷“

 

”其一,“沖千億論”可以休已,因為未來3、5年你還沒沖到千億,你可能最后的戰略窗口期已經沒有了,二則3、5年后,3000億房企可能都接近20家了(2018年3000億量級已7家),千億這個話題談起來都無趣了。

 

其二,小而美企業可以休已,因為小就沒了,或者小就短命了,長遠不了。事實上,小而美很多是在市場經濟高度發達,做一個很小的細分領域做了很多年,這樣可以小而美,比如在日本,是有很多小而美企業,他們只做一個不起眼的一個產品,比如聚焦一個文具做成了百年企業,日本這樣的小而美企業很多,但在中國,在中國房地產,在這個就差是全中國最好的行業,狼盯著、虎盯著,鱷魚盯著……小而美定位的空間越來越少。

 

事實上,關于千億論、規模論,幾乎有50家甚至更多中型房企提出沖千億,而對千億規模論,自然在快速沖千億的過程中,難免動作變形,逐步失去了“匠心、一流品質、高利潤、低負債、客戶一流口碑”等,因為你過快奔跑、超負荷奔跑,很多動作會變形,走樣,這也導致媒體或產品導向的房企,對規模論、千億論會有些鄙視,甚至是反對。

 

但事實上,規模論,一定是個辯證的、動態的、全局的視角,不能為了談規模而談規模,今天老潘聊聊房企規模論的12個看法。

 

1,房企規模論,沒有好壞,只有看行業階段,看企業階段。結合去看,單一否定和肯定規模論是沒意義的。

 

其一、縱觀房地產40年,房地產過去20年高速成長期幾乎是清一色的“規模為王”,道理很簡單,那個時候行業從1萬億到15萬億,大牛行情下,房企肯定優先搶規模,占地盤。

 

其二、最近3、5年行業規模總量幾乎階段性到頂,大中型房企開始奉行“規模和利潤”并舉,當然,沒有突破規模,或者規模稍微小點中型房企自然更側重“規模”而已,這也合理。

 

其三、未來3、5年行業洗牌集中度基本到位平衡后,“規模論”就很難再“有市場”,那時,房企應該是清一色的利潤為王、現金為王!那時,行業也逐步處于高位橫盤和下跌階段了。

 

2,房企“規模論”有否空間,一個很重要指標是看“市占率”空間。

 

2018年最大房企碧桂園7000多億,行業14.9萬億,市占率5%。5%是否是行業從成長期到成熟期的“高點”?答案是NO。

 

初判階段是8%到10%,比如美國房地產成熟期階段市占率最高也是8%左右,當然一個前提是房地產美國模式與中國模式還是存在很多相似性和可比較性。香港樓市雖然成熟,4大房企占據80%的市占率,這一點不能放大到整個中國未來樓市均衡的格局。

 

3,未來行業規模郁亮、楊國強都說是10萬億+量級,許家印也說其他產業很難與房地產這個量級相匹配,所以他砍掉了礦泉水,又布局新能源汽車行業,一個重要原因是新能源汽車未來是個爆發且能接近房地產行業量級,當然郁亮也吐槽了萬科其他轉型產業量級太小的先天性問題。

 

那么目前來看,2108年是15萬億,未來會15萬億上下波動大約會有8到10年的周期,當然保守一點大約有10到12萬億,但樂觀的是20萬億,甚至禾略的董事長預測未來中國房地產將有30萬億的量級,這是超級樂觀的,而且是在2019年這個低迷樓市做出的判斷,這就更難的。

 

 

4,相對保守派、中立派和樂觀派,老潘對中國房地產未來10年是偏樂觀!一句話解釋就是——對中國和中國經濟在全球范圍內的“自信”,就是對中國房地產的未來自信。

 

眾所周知的是,雖然當下中國經濟下行壓力較大,但長遠看,中國經濟下一個10年已經進入一個中速增長階段,未來中國GDP增速大約處于4%到6%,至少未來10年是大概率事件。

 

全球國家與房價的一個統計規律是,長期來說,國家房價漲幅與GDP增速是成正向關聯比例,中國短期限購就不說了,但長期而言,你會發現是高度正關聯。

 

一個有趣的統計數據是城市質量(城市競爭力)前30的城市,與房價前30的城市7成以上重合(類似重慶這樣的低價房核心是受控的,是處于城市量級能級同比房價最低的系列,未來重慶房價會有補漲空間)。

 

同時,規模前30的城市,與銷售額前30的城市八成以上重合。

 

談房價,談規模,核心與城市高度關聯。

 

5,談中國房價已經沒有意義,因為各自分化實在太大。

 

其實未來中國房地產主戰場還是眾多二線和強三線以及少數強四線城市,或者是最牛的幾大都市圈,這些都市圈和城市的集聚效應會超越我們今天的想象,上一周老潘隨億達地產在東京考察產業園區,發現日本1.1億人,有接近4000萬人分布在大東京都市圈,即40%左右人口分布在首度城市東京都市圈里,而且2000年到2018年東京都市圈每年在以22萬人口凈流入。

 

老潘強調的是未來中國房地產主戰場的城市GDP增速會超過全國平均,預計還有6到8%左右。如此算來,未來中國房地產主戰場城市區域的房價與GDP同步的話,主戰場城市房價未來每年6%~8%是存在的。

 

如果中國核心二線和強三四線城市、幾大都市圈范圍內城市未來GDP保持高于全國平均水平的上漲,那么這些城市房價短期可能被限制,但長期而言,肯定要比其他弱勢城市房價上漲力度更大,這也就意味著房價未來也有6%到8%的自然增長是合理的。

 

如此以來,未來中國房地產的銷售面積不會大幅度變化,那么房價每年以6%到8%增長的話,考慮到現在的15萬億起點很高了,那么未來10年內中國房地產的蛋糕是可以做到20萬億量級的。

 

6,20萬億量級,8%左右市占率,未來理論上可以出現全國1.5萬億左右的巨頭銷售型房企的。

 

事實上,從區域來看,一個省出現1000億、2000億房企已經出現了。

 

 

2018年碧桂園在廣東銷售額1750億!而保利、萬科也相繼實現900多億銷售額,也在一個省內成為準千億房企!

 

預計2019年到2020年,廣東一個省就將出現3到4家“單省千億”的市場高度!

 

 

就在6月初,老潘走訪調研河南巨頭房企建業、融創等發現,河南2018年是8000億房地產市場,城鎮化率才51%,低于全國8個百分點,未來河南樓市做到1萬億是大概率事件,也就是說河南一家房企巨頭做到10%就是1000億了。

 

事實上,2019年河南建業預計就會銷售額和資產雙雙突破千億。

 

而未來5年內,預計單就一個河南樓市,突破1000億的房企就會有正商、融創、碧桂園、恒大3到5家左右。

 

這里為何舉例河南,核心是因為它是一個內陸且城鎮化率水平不高的省份,那么,更不用說江蘇、浙江、廣東等這些發達省份了。

 

事實上,在2018年15萬億蛋糕中,廣東占據10%即1.5萬億,江蘇、浙江是1.2萬億的盤子,如果一家巨頭房企占據8%,就能夠單省突破千億規模!

 

 

7,未來一個都市圈、一個省份破千億房企,在未來3、5年都會越來越多。老潘相信,在今天規模房企和本土房企紛紛強調“區域集團化、區域深耕,城市深耕、區域縱深擴張”四大戰略后,未來一個省做到1000億規模的房企將越來越多。

 

僅僅是2018年各大省份甚至內陸省份,很多房企都已經做到600億到800億量級了,未來一個省一家房企做到1000億,估計3到5年之內,應該“單省準千億案例樣本”會很多。

 

一個都市圈、一個省份破千億房企未來3、5年都會越來越多,當然未來類似碧桂園、恒大、萬科、融創這樣的巨頭,隨著他們規模繼續擴充,當突破萬億規模時,有2、3個單一省份甚至更多突破千億,是大概率事件。

 

同樣第二梯隊的房企在其大本營省份、或是一兩個強勢省份突破1000億銷售額也是有可能的。

 

8,區域做大做強尚且如此,全國房企做到1000億樂觀度就更高一些了,2016年7家,2017年17家,2018年30家,未來千億房企還有40家,甚至50家。

 

當然,未來全國化房企不可能在很多省份都做到“破千億”,因為投資全國分散、因為解讀區域解讀城市的不同,因為企業戰略判斷的差異……未來規模房企都會有自己的“強勢區域”,在這個省份可能A房企獨占鰲頭,在另外一個省份可能B房企遙遙領先。

 

9,今天破千億更多是中型房企的關注的話題了,地產巨頭因為自身規模已經處于高位,處于規模門檻之上,他們早已對“千億”迅速翻篇,已經開始重新定位更高的3000億,6000億目標。核心他們有三大戰略變化。

 

其一,規模繼續保持中速增長,過去這些巨頭是動輒50%到80%甚至更高的增長,未來調整為10%到30%的增速,后者不可小覷,為啥了?因為基數太大了。絕對值的沖擊力依舊會很強;

 

其二、控負債率進入安全邊界,許多之前高速增長的黑馬房企許多凈負債率都在100%、150%甚至超過200%,強調逐年下降負債率是他們的重要戰略之一。比如正榮、陽光城就是規定了每年降負債的“幅度”目標。

 

其三,轉型的力度幅度越來越理性清晰,老潘總結為,一則是“適度”的轉型、而非“大規模”的轉型,比如很多房企都規定每年都控制在10%到15%的投資規模;二則“相關多元化”的轉型,而非“不關聯”的轉型,都希望轉型能與地產主業形成產業協同,這是90%大型房企轉型的思路。

 

道理很簡單,三個判斷。

 

  • 其一、對行業而言,房地產還是微微到頂,真正的頂可能會沖上去一點點;

  • 其二、集中度提升喊了那么多年,哪怕到今天2019年,依舊沒有停止提升的步伐,而集中度提升,最核心的還是對大中型房企的一種“比較優勢”的競爭紅利。畢竟大中型房企規模優勢、資金優勢各種優勢會讓自己在市場競爭更激烈,行情調控更苛刻、設限條件更多時,大中型房企相對中小房企會有“比較優勢”,他們反而在未來3、5年。

  • 其三,適度轉型而不是全面轉型,是因為轉型成功也非一朝一夕,需要提前布局,等到房地產5到10年后走下破路時,轉型的新產業開始能夠撐起一片天,甚至半邊天!由此,主營業務的換產業、換賽道就基本完成了轉化。

     

 

 

關于轉型,旭輝林中有一句話值得深思,房企不到5000億,沒有必要深度轉型!這句話的信息含金量很大!

 

10,破了千億的房企,他們的“增速”雖然降低了一點,但并沒有停止進取的野心。

 

對此,破了千億的房企雖然普遍提出“規模+效益”并舉的戰略,但對規模的熱心,并沒有減少太多。老潘在于眾多30強房企高管交流時,幾乎大部分破千億1、2年的房企都內部提出了3000億甚至更高的規模目標。

 

事實上,在今年金茂李從瑞提出2020年突破2000億,新城公開提出2700億目標,內部目標肯定超過3000億了,旭輝2019年目標雖然是1900億,預計破2000億是肯定,而世茂最近2019年也成為新晉并購王,加上5大產品系內功修煉到家,未來規模做大做強沖擊突破3000億是必然。事實是,2019年世茂目標就是突破2100億。

 

所以,對于地產30強也然,破千億已是過去時,更高質量迎戰3000億是他們最近2、3年的目標。所以對于其他100億、200億沖千億的話題,他們已經是大學生看高中生了,通俗的說,破千億的30家房企已經著眼沖擊“研究生”了!

 

11,不能等到行業大局已定的時候再去布局,因為天時、地利和人和,那時“人和”已經回天無力,來不及了。因為那時,天時、地利大局已定。所以,今天房企的戰略能動力和主動性,還是要在“改變可改變的”時機,有力出擊。

 

12,不要低估對“馬太效應”普世法則對一個行業洗牌的力度。

 

待3、5年后,房企千億話題早已休已,因為那時3000億房企可能都快20家了,那時,他們的話語權、他們的行業影響力,資源搶占力、他們的戰略之變……都將成為影響那個時期的地產最強音!

關于我們

ABOUT US

官方幸运快三计划